Em 2023 foi sancionada a Lei 14.711/23, popularmente conhecida como o Novo Marco Legal das Garantias, possuindo dentre os principais objetivos viabilizar e baratear o crédito, por meio da redução de barreiras burocráticas que dificultam a execução de garantias pelos credores e aumentam as taxas de inadimplemento.

O Novo Marco Legal das Garantias implementou uma série de modificações e uma delas foi o acréscimo do artigo 7°-A na Lei n° 8.935/1994, que dispõe sobre os serviços notariais e registrais (Lei dos Cartórios), possibilitando a administração da Escrow Account (também conhecida como conta de garantia ou conta vinculada) pelos Tabeliães de Notas, por meio de um convênio firmado com as instituições financeiras (ainda não regulamentado).

A Escrow Account é um mecanismo utilizado geralmente em transações que envolvem grandes valores e riscos para as partes, possuindo como objetivo a criação de uma conta de garantia para depósito do valor, que será administrada por um terceiro neutro, que se obriga a cumprir as regras contratuais, com a liberação do valor apenas quando cumpridas as condições pactuadas no negócio.

Antes da alteração supramencionada, as partes contratuais indicavam um depositário, devendo ser uma parte neutra, a quem caberia a custódia da garantia. Em regra, esse depositário se tratava de uma instituição financeira, que ficava responsável pela administração dos valores depositados, com o objetivo de cumprir as regras contratuais do negócio celebrado.

Com a alteração legal, os Tabeliães de Notas passam a poder administrar a Escrow Account e efetuar o repasse do montante devido quando constatada a ocorrência ou a frustração das condições negociadas. Nesse sentido e em observância ao Art. 7°-A, § 2°, da Lei n° 8.935/1994, o Tabelião de Notas lavrará, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustação das condições negociais aplicáveis e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado.

A nova modalidade de Escrow Account visa reduzir os custos de transação e as taxas de custódia, aproveitando a atuação do Tabelião de Notas, o que resulta em economia para todas as partes envolvidas. Além disso, essa alteração proporciona uma camada adicional de segurança para as operações imobiliárias, uma vez que os valores depositados na conta de garantia constituem um patrimônio segregado. Dessa forma, tais valores não podem ser objeto de constrições por parte de autoridades judiciais ou fiscais devido a obrigações do depositante, por motivos alheios ao negócio jurídico celebrado.

Por fim, vale ressaltar que, a administração da Escrow Account pelos Tabeliães de Notas deverá ocorrer por meio de um convênio firmado com as instituições financeiras. No entanto, é relevante observar que esse convênio ainda não foi regulamentado.

A Equipe de Direito Imobiliário e Urbanístico do escritório Goulart Colepicolo Advogados está à inteira disposição para prestar quaisquer esclarecimentos e providências que se fazem necessários.