A relação locatícia em shoppings centers, apesar de se enquadrar como espécie de locação comercial, apresenta distinções fundamentais que a diferem da locação da comercial tradicional.

É comum, nos contratos de locação, a inclusão de cláusulas que impõem ao locatário a obrigação de observância de normas gerais e de regimentos internos estabelecidos pelo empreendimento, documentos anexos que na realidade integram o contrato locatício.

A inobservância dessas disposições pode configurar infração contratual capaz de justificar o despejo do locatário, conforme disciplina o art. 9º, II, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), ao dispor que a “locação poderá ser desfeita (…) em decorrência da prática de infração legal ou contratual.”

As cláusulas que remetem ao cumprimento do regimento interno e das normas gerais de operação visam garantir a harmonia entre os diversos lojistas e a imagem institucional do shopping perante o público, determinando obrigações específicas, dentre as quais pode se incluir a definição de horário de funcionamento obrigatório, padrões visuais de fachadas e vitrines, restrições à cessão ou sublocação do ponto sem anuência do empreendimento, entre outras.

Desse modo, o descumprimento das referidas obrigações estabelecidas em normas gerais e regimentos internos pode configurar infração contratual capaz de justificar a ação de despejo, sobretudo quando reiterado ou quando compromete a operação regular do empreendimento como um todo, aplicando-se o disposto no art. 9, II da lei de locação.

A efetividade dessas disposições depende de uma adequada gestão contratual por parte do locador, bem como de um sistema de comunicação eficiente que assegure ao locatário pleno conhecimento das obrigações que lhe incumbem, como, por exemplo, o envio de notificações comunicando a infração contratual.

Ressalta-se que a validade das cláusulas que exigem o cumprimento das normas internas dos empreendimentos é pacificamente reconhecida pela jurisprudência, desde que estejam claramente estipuladas e o locatário tenha ciência inequívoca de seu conteúdo.

Da mesma forma, os tribunais têm admitido a rescisão contratual por descumprimento dessas obrigações, sobretudo quando caracterizada a gravidade da infração e seu impacto negativo sobre o empreendimento.