Até a edição da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (“LC 214/2025”), a receita das locações seguia um caminho próprio no sistema tributário brasileiro: nem ICMS e nem ISS incidiam sobre a receita do aluguel, que era alcançada exclusivamente por tributos federais, em especial PIS e COFINS, além da tributação pelo IRPJ e CSLL.

Com a edição da LC 214/2025, foram instituídos dois novos tributos, o Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”), de competência compartilhada entre Estados e Municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”), de competência federal. Diferentemente do cenário anterior, em que a receita da locação estava sujeita, na prática, ao IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, a substituição pelo novo modelo ampliou a base de incidência e elevou a carga tributária potencial sobre os contratos de locação. Para o locador, isso significa que a mesma receita de aluguel, sujeita à alíquotas efetivas que podem variar de 11,33% a 14,53% no regime do Lucro Presumido (e com o regime do PIS e COFINS cumulativo), pode passar a ser onerada por percentuais significativamente superiores, reduzindo, por desdobramento, sua receita líquida e afetando o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação. As estimativas do Governo Federal são de que as alíquotas combinadas do IBS e da CBS atinjam o percentual de 26,5% a 28%, o que implica em uma alíquota de 7,95% a 8,4% incidente nos contratos de locação[1].

Nesse contexto, o art. 487 da LC 214/2025 estabelece uma regra de transição destinada a mitigar os efeitos imediatos do aumento da carga tributária. O dispositivo autoriza que determinados contratos de locação permaneçam sujeitos à alíquota de 3,65%, em linha com o regime cumulativo de PIS/COFINS vigente até a reforma. Dessa forma, os contratos que se enquadrarem nas hipóteses legais não sofrerão desequilíbrio abrupto com a entrada em vigor do IBS e da CBS.

Para que a alíquota reduzida seja aplicada, a lei impôs requisitos específicos. O benefício alcança apenas os contratos de locação assinados até 16 de janeiro de 2025, desde que tenham sido firmados por prazo determinado, sendo que a assinatura deve ter firma reconhecida, quando assinado fisicamente, podendo também ser eletrônica. No caso de locações comerciais, a lei ainda exige que o contrato seja registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou, alternativamente, disponibilizado digitalmente à Receita Federal. A alíquota reduzida se mantém exclusivamente durante o período originalmente estabelecido, não alcançando eventuais prorrogações.

Em relação aos contratos residenciais, a aplicação da alíquota reduzida não foi condicionada ao registro em cartório, bastando que o contrato tenha sido assinado até 16 de janeiro de 2025 e possua prazo determinado. Além disso, o benefício se estende até o fim do prazo de vigência pactuado ou até dia 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

Importante destacar que o regime de transição previsto no art. 487 não se aplica aos contratos de locação celebrados por prazo indeterminado. A própria redação legal exige que o prazo seja determinado originalmente, o que afasta a possibilidade de enquadramento por meio de aditivos alterando o prazo. Dito de outra forma, não é possível transformar um contrato indeterminado em determinado apenas para usufruir da alíquota reduzida.

Surge então a questão inevitável: e quanto aos contratos que não se enquadram na regra de transição do art. 487 da LC 214/25? Para esses casos, a elevação da carga tributária é uma realidade imediata e inevitável, capaz de desequilibrar a equação econômica inicialmente pactuada, afetando a rentabilidade do locador. Por isso, torna-se especialmente relevante e urgente a revisão dos contratos que ficaram de fora do regime de transição, de modo a incorporar mecanismos adequados para preservar o equilíbrio econômico-financeiro, a proteção jurídica e a segurança negocial diante de um cenário tributário ainda em transformação.

Vê-se, pois, que o art. 487 da LC 214/2025 representa um alívio temporário para alguns contratos de locação, mas está longe de resolver, de forma definitiva, os desafios trazidos pela reforma tributária. Torna-se, pois, indispensável que os contratos atuais e futuros sejam avaliados e, quando necessário, ajustados à nova realidade tributária, garantindo segurança jurídica nas negociações.

[1] Nos termos do art. 261 da Lei Complementar, as alíquotas de IBS e CBS relativas às operações de locação são sujeitas a um regime específico de tributação e ficam reduzidas em 70%.