O retrofit já é uma realidade em Belo Horizonte com a entrada em vigor da Lei nº 11.783/2024 e do Decreto nº 19.151/2025, que regulamentam a modificação, regularização e reconversão de edificações antigas na região do hipercentro e adjacências da Capital mineira.

Com a nova política municipal de reocupação do Centro, a legislação foi pensada para estimular a ocupação da área central da cidade com moradia, hoje marcada pelo esvaziamento e prédios comerciais inteiros desocupados. A revitalização e requalificação de edificações antigas, permitirá incorporar à Belo Horizonte novos espaços comerciais, residenciais, hoteleiros e de uso misto, preservando características originais enquanto reformula seu uso.

Assim, o Retrofit, já consolidado em outros países e em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador, surge como a tendência do mercado imobiliário belo–horizontino. Visando fomentar este mercado, a Caixa Econômica Federal lançou uma nova linha de financiamento especial para retrofit.

Esta linha de financiamento viabiliza o retrofit por meio da flexibilização de regras construtivas dos programas habitacionais e traz muitas vantagens em relação as linhas tradicionais. O crédito especial possibilita o financiamento para aquisição de um edifício inteiro ao invés da compra somente do terreno, a antecipação de até 50% do valor dos recursos para o incorporador, a venda das unidades autônomas a partir de qualquer percentual de obra executada, bem como fornece ao adquirente as mesmas condições da aquisição de uma habitação nova, inclusive com subsídios do FGTS e outros benefícios.

A regulamentação municipal e as oportunidades de crédito tornam mais palpável o retrofit de edificações antigas para grandes, médios e pequenos construtores. Contudo, para que a compra de um prédio antigo seja um bom negócio e não traga surpresas no futuro, é essencial que o empreendedor esteja atento a dois aspectos importantes antes da aquisição.

O primeiro deles é a viabilidade jurídica, que deverá ser verificada por meio de uma due diligence, processo de investigação que tem como finalidade verificar a regularidade jurídica do imóvel e dos proprietários antes da compra, a fim de mapear possíveis riscos na aquisição do imóvel.

A due diligence irá verificar o histórico do registro do imóvel e possíveis irregularidades, gravames, tombamentos ou servidões na matrícula, os débitos tributários ou taxas de condomínio em aberto que recaem sobre o imóvel, a situação jurídica dos proprietários e antecessores para evitar alegação de fraude contra credores, bem como aspectos urbanísticos da regularidade da construção perante os órgãos competentes.

Também é imprescindível que a edificação passe por uma avaliação técnica, realizada por engenheiro civil ou arquiteto, para que seja realizado um estudo de viabilidade das condições construtivas do imóvel e o projeto arquitetônico possa ser elaborado dentro dos parâmetros da Lei nº 11.783/2024 e do Decreto nº 19.151/2025, adequando as condições especiais e edilícias da construção e possibilitando a concessão dos benefícios fiscais oferecidos pelo legislador.

Os estudos de viabilidade jurídica e técnica contribuem para que o empreendedor tenha uma visão concreta do que o imóvel pode oferecer em termos de lucratividade e antecipa problemas durante a execução da obra, visto que uma edificação antiga, para passar pelo retrofit, deverá estar apta a fazer modificações para atender a normas de eficiência, segurança e acessibilidade.

O retrofit vem ganhando força por ser uma alternativa inteligente diante do adensamento populacional nas grandes capitais. As oportunidades de investimento nessa tendência do mercado imobiliário são muitas, e para não perder um bom negócio construtores e investidores precisam se munir de informações sobre os aspectos da nova legislação e das condições práticas que envolvem a aquisição de um imóvel para retrofit.

A equipe de Direito Imobiliário do Goulart Colepicolo Advogados está à disposição para oferecer suporte jurídico especializado em todas as etapas das operações imobiliárias relacionadas ao Retrofit e à requalificação urbana.