A polêmica exigência da apresentação da Certidão Negativa de Débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra (construção e/ou demolição), em conjunto com a Certidão de Baixa de Construção e Habite-se, pelos Cartórios de Registro de Imóveis parece, enfim, ter se encerrado em Minas Gerais.

Por isso, se você é um empreendedor da construção civil ou incorporador, fique conosco para saber como essa novidade normativa facilitará a regularização registral de obras em todo o estado.

1. O Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais

Os serviços notariais e de registro são regidos por cada estado, por meio de um Código de Normas (Provimento), elaborado por suas respectivas Corregedorias de Justiça Estaduais. O objetivo do Código de Normas é complementar os atos legislativos e normativos referentes aos serviços notariais e de registro, como, por exemplo, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Ou seja, os Provimentos estaduais que regulam as atividades dos cartórios extrajudiciais têm por finalidade estabelecer os procedimentos a serem observados para os atos registrais e notariais.

Por isso, para saber quais documentos são exigidos para um determinado ato a ser realizado em cartório, como é o caso da averbação de Certidão de Baixa de Construção e Habite-se na matrícula de imóvel, é necessário verificar o Provimento Conjunto do estado onde será realizado o ato.

Em Minas Gerais, o atual Código de Normas que regulamenta os serviços notariais e registrais está consolidado no Provimento Conjunto nº 93 de 2020.

2. As Recentes Alterações no Código de Normas

Com as recentes alterações do Provimento Conjunto 93 de 2020, em 2024 pelo Provimento Conjunto 139 e em 2025 pelo Provimento Conjunto 142, consolidou-se para os cartórios em Minas Gerais a dispensa da exigência da Certidão Negativa de Débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, especificamente nos casos de averbação da Certidão de Baixa de Construção e Habite-se.

Inicialmente, o Provimento Conjunto 139 de 2024 retirou a exigência para os casos de instituição de condomínio de obras já concluídas e ainda não regularizadas na matrícula (artigo 1.040 do Código de Normas):

Em seguida, o Provimento Conjunto 142 de 2025 veio para consolidar essa mudança e dispensar totalmente a CND de INSS para a averbação de habite-se, em qualquer modalidade:

Assim, diante de tais alterações no Código de Normas, os cartórios de Registro de Imóveis em Minas Gerais passarão a realizar o ato de averbação da Certidão de Baixa e Habite-se de construções, sem exigir a CND da Obra.

A medida significa um claro avanço na desburocratização dos atos registrais ligados a empreendimentos imobiliários e terá impacto direto no prazo do procedimento.

3. Outras Dispensas Importantes da CND de Obra para Atos de Registro

Além das alterações na averbação do habite-se, o Provimento 139/2024 também dispensou a apresentação da CND em questão para o registro da incorporação:

Igualmente, o mesmo documento foi dispensado para instruir o requerimento de instituição do condomínio de casas térreas, assobradadas, geminadas e assemelhados, bem como do condomínio urbano simples:

Portanto, além de não ser mais exigida para a averbação da conclusão de obra, a CND de contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra também não será exigida para os registros de incorporação e instituição de condomínio.

4. Conclusão

As alterações no Provimento Conjunto 93/2020 demonstram uma iniciativa normativa de desburocratizar e agilizar atos registrais em Minas Gerais, simplificando os procedimentos e exigências de documentos pelos Cartórios, sendo a dispensa da Certidão Negativa do INSS um exemplo disso.

Vale ressaltar que, apesar da dispensa do documento para a averbação do Habite-se em Minas Gerais, a regularidade da sua obra ainda depende do cumprimento de todos os requisitos exigidos pela Receita Federal.

Portanto, para garantir a regularidade de sua obra ou se no seu estado ainda é exigida a CND para a averbação do habite-se, basta seguir o procedimento indicado no portal da Receita Federal:

Já terminei minha obra: Veja como cadastrar e manter regularizada a sua obra de construção civil. Acesso em: 21/02/2025.

Após o encerramento da obra e emissão do habite-se pela prefeitura, será necessário realizar a avaliação dos valores referentes à contribuição social (INSS), devida pelos trabalhos executados na obra, o que será realizado pelo Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero).

Concluída essa aferição, ficará disponível no Sero o pagamento residual devido e, após sua quitação, será disponibilizada a Certidão Negativa de Débitos (CND).

A Equipe de Direito Imobiliário e Urbanístico do escritório Goulart Colepicolo Advogados está à inteira disposição para prestar quaisquer esclarecimentos e providências que se fazem necessários.

Referências: 

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2022/Lei/L14382.htm#art11

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406compilada.htm

https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc00932020.pdf

https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc01392024.pdf

https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/vc01422025.pdf

https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/terminada