Em sessão plenária virtual, encerrada no dia 08 de março de 2022, o Supremo Tribunal Federal, por maioria de votos, concluiu que é constitucional a penhora do bem de família do fiador do contrato de locação comercial.

A controvérsia, discutida no âmbito do Recurso Extraordinário 1.307.334/SP, que foi submetido ao rito da repercussão geral (Tema 1127) de relatoria do Ministro Alexandre de Moraes, teve seu julgamento iniciado em 05 de agosto de 2021 e cingiu-se acerca da exata interpretação do art. 3°, inciso VII da Lei 8.009/90 e do tema 295 do Superior Tribunal de Justiça, de modo a definir se é possível a penhora do único bem de família na hipótese de obrigação decorrente de fiança concedida no contrato de locação comercial, em contraposição ao direito fundamental de moradia do garantidor.

Em sessão plenária virtual, os Ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, Luiz Fux e André Mendonça acompanharam o voto do Ministro Relator Alexandre de Moraes e, por maioria, entenderam pela constitucionalidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial ou comercial.

Nas razões de decidir, Moraes ressalta que o fiador, no momento da celebração do contrato, possui inequívoca ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento frente ao Locatário – inclusive seu bem de família, consentindo com o ajuste por livre e espontânea vontade. Fundamenta, ainda, que o art. 3º, VII, da Lei nº 8.099/1990 não traz qualquer distinção quanto à natureza da avença locatícia, devendo prevalecer, portanto, a regra da penhorabilidade do bem do fiador nos contratos de locação, independentemente de ser residencial ou não, ratificando o posicionamento do Ministro Roberto Barroso no julgamento do RE 1240968. Confira o trecho:

“Efetivamente, o inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador ( Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido : VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação ). O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a ‘Locação não residencial’. Logo, caso a intenção do legislador fosse a de restringir a possibilidade de penhora do imóvel do fiador ao contrato de locação residencial, teria feito expressamente essa ressalva.” (Destaque nosso)

Em divergência, os ministros Luiz Edson Fachin, Rosa Weber, Carmem Lúcia e Ricardo Lewandowski acompanharam o parecer do Procurador Geral da República Augusto Aras e votaram pela impossibilidade de penhora do único bem de família do fiador de contrato de locação comercial, sob o fundamento de que o permissivo esvaziaria o conteúdo do direito à moradia e atingiria o seu núcleo essencial.

Defenderam, ainda, que deve haver a prevalência do direito à dignidade frente aos princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, que poderiam ser resguardados por outros mecanismos razoáveis e menos gravosos.

Com efeito, por maioria absoluta de 7 votos a 4, o Supremo Tribunal Federal concluiu pela possibilidade de penhora do único bem de família do fiador em contrato de locação, e que esta, inclusive, deverá repercutir no âmbito das demais instâncias judiciais, visto que o pronunciamento exarado pelo Plenário do Superior Tribunal Federal possui efeito erga omnes e vinculante, à guisa da abstrativização do controle difuso, garantindo maior estabilidade e segurança jurídica na prestação jurisdicional, com aplicação uniforme do entendimento da Corte nos demais órgãos do Poder Judiciário.