A Receita Federal atualizou, em 22/09/2026, o Perguntas e Respostas da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), trazendo esclarecimentos relevantes sobre a emissão de documentos fiscais relacionados às operações de locação, cessão e arrendamento de bens imóveis, especialmente no contexto da transição para o novo modelo de tributação.

Inicialmente, destacamos que a atualização não alterou as datas de obrigatoriedade de emissão da NFS-e aplicáveis às empresas do ramo imobiliário. O novo material tem caráter orientativo e esclarece aspectos operacionais relacionados à emissão dos documentos fiscais, especialmente durante o período de transição para os novos códigos e layouts da NFS-e.

Para as empresas que atuam no segmento imobiliário, o principal ponto é que, neste momento, os códigos específicos para operações imobiliárias ainda não estão disponíveis no ambiente de produção da NFS-e. A expectativa é que estejam disponíveis a partir do dia 01/12/2026, por ocasião da exigência da emissão da NFS-e para essas operações.

Assim, com a atualização do sistema, estão previstos códigos próprios para as diferentes modalidades de operações imobiliárias, incluindo 99.03.01, para locação de bens imóveis, 99.03.02, para cessão onerosa, 99.03.03, para arrendamento, 99.03.04, para servidão, cessão de uso ou de espaço, e 99.03.05, para permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis.

Outro aspecto relevante é que as operações enquadradas no item 99 não estão sujeitas ao ISSQN. A orientação da Receita é de que a tributação seja indicada como “Não Incidência” de ISSQN, considerando que essas operações passam a se inserir no campo de incidência do IBS e da CBS no contexto da Reforma Tributária.

Enquanto os campos específicos para locação ainda não estão integralmente disponíveis no Emissor Nacional, a Receita recomenda que, se necessário for, as informações da operação sejam detalhadas nos campos descritivos da NFS-e. Nesse período de transição, recomenda-se que a emissão contenha, sempre que aplicável, a descrição detalhada da operação no campo xDescServ, a identificação do contrato de locação no campo docRef e as informações relativas ao imóvel, valores e eventuais deduções no campo xInfComp.

Esse cuidado é particularmente relevante para operações imobiliárias que envolvam valores de IPTU, condomínio ou outros valores que possam impactar a determinação da base de cálculo do IBS e da CBS. A nova estrutura da NFS-e prevê campo específico para ajustes da base de cálculo das operações com imóveis, inclusive para deduções relacionadas a IPTU e condomínio, mas essa estrutura ainda depende da disponibilização integral das funcionalidades no Emissor Nacional.

A atualização também esclarece que a emissão dos documentos fiscais relativos às operações do item 99 deverá ocorrer por meio da Sefin Nacional, não sendo admitida, para essas operações, a emissão ou compartilhamento de documentos por sistemas próprios dos municípios. A habilitação para emissão é nacional e independe da adesão do respectivo município ao Emissor Nacional para as demais operações sujeitas ao ISSQN.

Em relação às pessoas físicas que realizam locação de imóveis, a Receita esclarece que a obrigatoriedade de emissão de NFS-e, no contexto do enquadramento como contribuinte do regime regular de IBS e CBS, está relacionada ao preenchimento dos critérios previstos na regulamentação, notadamente receita anual superior a R$ 240 mil e exploração de mais de três imóveis distintos. A mera disponibilidade da plataforma nacional para emissão por CPF não significa, por si só, obrigatoriedade de emissão em todas as situações.

Dessa forma, recomendamos que sigam acompanhando a evolução do layout da NFS-e e, enquanto vigente o modelo transitório, adotem procedimentos de emissão que assegurem a adequada identificação da operação e sua rastreabilidade documental.

Para os casos de contratos de locação ou outras operações imobiliárias com estruturas mais complexas, incluindo cobrança de IPTU, condomínio, encargos, cessão de espaços ou diferentes modalidades de exploração imobiliária, a atualização reforça a importância de revisar a parametrização atualmente utilizada para emissão das NFS-e e avaliar os impactos da nova estrutura de IBS e CBS sobre essas receitas.

Nossa equipe permanece à disposição para realizar estudos individualizados, avaliando as particularidades de cada empreendimento e propondo alternativas que possibilitem uma adaptação segura às novas regras da Reforma Tributária, buscando a estruturação mais eficiente das operações sob a perspectiva tributária, sempre em conformidade com a legislação vigente.