O centro de Belo Horizonte, Minas Gerais, tornou-se o novo queridinho no plano de negócios das incorporadoras mineiras e dos profissionais que atuam no mercado imobiliário. Isso se deve a Lei 11.783/2024, conhecida como Lei do Retrofit. A Lei, que está em vigor desde março de 2025, criou um cenário atrativo para investidores do setor, estimulando a requalificação de imóveis antigos e a revitalização da região central.

Historicamente os hipercentros urbanos concentravam o polo residencial e comercial de uma cidade. No entanto, com o crescimento populacional e a expansão das regiões metropolitanas, observou-se um movimento gradual de esvaziamento das áreas centrais. Como consequência, muitos imóveis antigos tornaram-se obsoletos, resultando em uma expressiva desproporção de edifícios desocupados no centro urbano.

Como resposta ao processo de esvaziamento — e, por que não dizer, de abandono — do centro da cidade, a figura do “Retrofit” surge como uma solução inteligente para este problema nas grandes metrópoles e de novas oportunidade de negócios. Trata-se da reformulação e requalificação de edificações antigas e subutilizadas, trazendo uma nova estética com a modernização das instalações e dinamizando o mercado imobiliário.

A revitalização de edificações antigas por meio do Retrofit oferece benefícios significativos para a cidade, seus usuários e investidores. Um imóvel obsoleto, por exemplo, pode ser transformado em um moderno espaço de coworking ou em um empreendimento residencial de alto padrão, atendendo às novas demandas do mercado urbano.

O Retrofit permite a conversão funcional do imóvel — de comercial para residencial ou uso misto — com a preservação de parte da estrutura original, aliada à modernização de suas instalações. Além disso, empreendimentos localizados em áreas centrais oferecem localização estratégica, com fácil acesso ao transporte público e demais serviços urbanos, contribuindo positivamente para a mobilidade e promovendo a requalificação do tecido urbano consolidado.

Para os investidores, as vantagens econômicas do Retrofit estão diretamente relacionadas ao seu potencial de aproveitamento urbanístico. Em geral, edificações antigas foram construídas com índices de ocupação e aproveitamento do solo superiores aos permitidos pelas normas urbanísticas atuais. Essas construções estão situadas em regiões valorizadas, onde o potencial construtivo básico é mais restrito e há escassez de terrenos disponíveis ou imóveis novos para aquisição.

O Retrofit permite o aproveitamento da infraestrutura existente, mas também atualiza e moderniza o imóvel, devendo o empreendedor realizar as alterações necessárias para o atendimento às normas e legislações vigentes no Plano Diretor do Município, como as relativas à acessibilidade e à segurança da edificação.

No plano do Retrofit em Belo Horizonte serão oferecidos benefícios aos investidores, destacando-se os principais: a isenção do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) pelo prazo de três anos para os imóveis enquadrados nos critérios para retrofit; e a isenção do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para os imóveis adquiridos com destinação à produção de edificações de uso residencial ou misto.

A Lei também estabelece a obrigatoriedade da adoção de, pelo menos, uma das chamadas soluções projetuais de “gentileza urbana“, previstas no Plano Diretor de Belo Horizonte, nos empreendimentos revitalizados. Entre as opções previstas estão: fachada ativa, área de fruição pública e terraço aberto ao público com uso não residencial.

O Retrofit vem ganhando destaque no mercado imobiliário como uma nova forma de repensar a ocupação dos centros urbanos, consolidando-se como uma alternativa altamente rentável. Além de valorizar imóveis subutilizados, essa prática contribui diretamente para o resgate da vitalidade urbana, a melhoria da mobilidade e a promoção de uma ocupação mais qualificada e sustentável das regiões centrais.

A equipe de Direito Imobiliário do Goulart Colepicolo Advogados está à disposição para oferecer suporte jurídico especializado em todas as etapas das operações imobiliárias relacionadas ao Retrofit e à requalificação urbana.