A operação dinâmica e complexa dos empreendimentos comerciais demanda constante atualização para evitar riscos e prejuízos

A operação de um shopping center depende de uma rede extensa de contratos: locação, prestação de serviços, compra de suprimentos, entre outros. Juntos, eles regulam o dia a dia da relação entre empreendedor, lojistas, fornecedores e parceiros.

O problema é que muitos desses instrumentos são redigidos em formato padrão e passam anos sem revisões ou atualizações, mesmo quando a operação do shopping muda por completo ao longo dos anos. A legislação avança, a tecnologia altera a forma como o empreendimento se relaciona com lojistas e consumidores, e o contrato que fazia sentido há 10 anos pode já não funcionar atualmente. 

O Código Civil dá respaldo a essa revisão periódica: função social do contrato (art. 421), liberdade contratual exercida dentro dessa função (art. 421-A) e boa-fé objetiva (art. 422) fundamentam a prática. Assim, cabe à administração do empreendimento se manter alerta para que seus contratos estejam em conformidade legal e com as melhores práticas de mercado.

Locação: não é só sobre aluguel e encargos

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) admite cláusulas específicas para shopping centers, reconhecendo que esse modelo de negócio tem particularidades não cobertas por um contrato de locação comercial ordinária. Isso não significa, porém, que o contrato redigido em 2015 ainda dá conta do recado hoje.

O varejo mudou e, principalmente, digitalizou-se: a integração entre loja física e canais virtuais e o compartilhamento de dados entre lojista e shopping, dentre outros, viraram rotina operacional em qualquer empreendimento minimamente atualizado. E poucos contratos de locação preveem, por exemplo, como o cálculo do aluguel percentual da loja será feito em transações da modalidade “Click and Collect”, quando o espaço físico é utilizado apenas como ponto de coleta de mercadoria pelo consumidor. 

Outras atualizações recentes que devem constar nos contratos são regras claras para comunicação eletrônica entre empreendedor e lojista, a adequação à LGPD (Lei nº 13.709/2018), a permissão à assinatura eletrônica (Lei nº 14.063/2020) e a confirmação de uso do domicílio judicial eletrônico para intimação das partes (Resolução CNJ nº 455/2022). 

Prestação de serviços: o ponto cego mais comum

Segurança, limpeza, manutenção, tecnologia, climatização, marketing, atrações temporárias, todos prestadores de serviço, porém com particularidades próprias, que exigem atenção redobrada, principalmente quanto  a responsabilidade das partes e gestão de riscos.  E o perigo para o shopping está justamente neste ponto. 

O contrato de prestação de serviços deve proteger o empreendimento e prever, ao máximo, os cenários de risco e os remédios aplicáveis. Assim, o instrumento precisa definir, com clareza, o escopo exato das atividades contratadas, critérios objetivos e mensuráveis de desempenho, a exigência de seguros, mecanismos reais de fiscalização e responsabilidades tanto em caso de descumprimento das obrigações quanto na ocorrência de fatalidades. 

Quanto mais vaga a distribuição de responsabilidades, maior o risco de o shopping responder sozinho por uma falha que era do prestador.

Revisão contratual é gestão de risco

Revisar contratos não deve ser apenas resposta a uma crise ou exigência legal, quando inadiável, mas sim fazer parte da rotina de gestão. Um shopping que atualiza periodicamente seus contratos de locação, suas Normas Gerais e seus contratos de prestação de serviços identifica riscos antes que virem processo, e ganha previsibilidade em uma operação que muda o tempo todo.

A pergunta não é se algo vai precisar de ajuste, é quando. E é sempre melhor revisar agora do que descobrir a lacuna no meio de um litígio.

A Goulart e Colepicolo Advogados atua na assessoria jurídica de shopping centers e empreendimentos comerciais, auxiliando na revisão e atualização de contratos de locação, Normas Gerais, contratos de prestação de serviços e adequação à LGPD.