O aforamento (ou enfiteuse), tema bastante desconhecido e controverso no âmbito jurídico, é um instituto por meio do qual o proprietário de um imóvel transfere, de forma perpétua, o domínio útil para um terceiro mediante o pagamento de uma renda anual, reservando para si o domínio direto.

Os detentores do domínio direto de um imóvel foreiro normalmente são: A União, em relação às áreas geridas pela Marinha; os Municípios; e a Igreja Católica, que possui vários bens espalhados pelo país.

Esse instrumento jurídico é utilizado nas situações em que coexiste a conveniência de destinar o imóvel e, ao mesmo tempo, a manutenção do vínculo da propriedade pública, conforme prevê o artigo 64, parágrafo 2º do Decreto Lei 9.760/46.

 “Art. 64. Os bens imóveis da União não utilizados em serviço público poderão, qualquer que seja a sua natureza, ser alugados, aforados ou cedidos.

(…)

• 2º O aforamento se dará quando coexistirem a conveniência de radicar-se o indivíduo ao solo e a de manter-se o vínculo da propriedade pública. ”

Na prática, o proprietário que detém o domínio direto recebe anualmente do proprietário titular do domínio útil uma taxa pelo aforamento, denominada foro, no valor correspondente ao percentual de 0,6% do valor venal do imóvel, em contrapartida pela utilização, gozo e disposição do bem.

Além do foro, é necessário o pagamento de uma taxa ao proprietário do domínio direto, denominada laudêmio, que varia de 2,5% a 5% quando da venda do imóvel pelo proprietário do domínio útil a um terceiro, sendo o laudêmio devido somente em caso de transferência onerosa, não incidindo nos demais casos.

Isto posto, importante destacar que é possível proceder com a baixa do foro. A Lei 14.011/20, que alterou o Decreto-lei 9.760/1946, fortaleceu a possibilidade de remissão do foro. Para tanto, é preciso adquirir o domínio direto do outro proprietário, seja ele a União, Estado ou Município, por exemplo.

A remissão do foro é feita por meio do pagamento da importância equivalente a 17% do valor de mercado do imóvel, excluídas as benfeitorias. Contudo, é importante verificar junto ao órgão compete se o imóvel está dentro do plano de remissão previsto.

No tocante a alienação e utilização de imóveis foreiros como garantia, importante ressaltar que, conforme informado anteriormente, o proprietário do domínio útil tem a liberdade de usar, gozar e dispor do bem, devendo apenas se atentar as taxas que devem ser pagas em razão do aforamento. Da mesma forma, pode ele dar o bem em garantia pois, nesse caso, está exercendo o seu direito perpétuo de usar, gozar e dispor do bem.

Desta forma, o proprietário do domínio útil pode oferecer o imóvel foreiro em garantia, constituindo sobre ele hipoteca ou alienação fiduciária, tendo em vista a natureza jurídica do aforamento como direito real de propriedade, embora limitado em alguns aspectos.

Embora seja possível dar em garantia imóveis foreiros, existem alguns pontos que devem ser observados, especialmente em relação ao adimplemento do foro, de forma a garantir uma futura execução da garantia imobiliária.

Havendo a execução da garantia imobiliária constituída sobre o imóvel foreiro, ao se tornar proprietário do domínio útil deste, o credor passará a ser responsável pelo pagamento anual do foro. Ainda neste sentido, caso existam taxas de foro de exercícios anteriores em atraso, com a transferência do imóvel para seu nome, ele passará a ser o responsável tributário pela obrigação de pagamento, haja vista sua natureza “propter rem”, ou seja, a dívida segue o imóvel independente de sua transferência, sendo aplicável, ainda, multa e juros sobre o valor em atraso.

Por fim, em se tratando de garantia imobiliária e, tendo em vista a necessidade de pagamento de laudêmio para a transferência do domínio útil do imóvel, é importante que as partes acordem sobre a responsabilidade pelo pagamento da referida taxa, de forma a não inviabilizar economicamente a execução da garantia pelo credor, vez que continuam sendo devidos os demais impostos relativos a propriedade e à sua transferência, como IPTU, ITBI ou ITDC, a depender do caso.

A Equipe de Direito Imobiliário e Urbanístico do escritório Goulart Colepicolo Advogados está à inteira disposição para prestar quaisquer esclarecimentos e providências que se fazem necessários.