Em 27 de julho de 2022, foi publicada a Lei nº 14.382, acrescentando o artigo 216-B à Lei 6.015/73 que dispõe sobre o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, para atribuir aos Ofícios de Registro de Imóveis a função de realizar o procedimento de Adjudicação Compulsória extrajudicial.

De maneira genérica, a Adjudicação Compulsória é o ato de se registrar na matrícula do imóvel a transferência de bem ou direito decorrente de uma negociação não perfeita, isto é, aquela em que o adjudicante não possui todos os documentos exigidos em lei para registrar de forma ordinária, como por exemplo, nos casos em que se firma Promessa de Compra e Venda, porém, há recusa da outra parte quanto a lavratura da escritura, impedindo o registro.

A legislação já possibilitava a Adjudicação Compulsória pela via judicial, na qual, após o trâmite do processo, há a emissão de Carta de Adjudicação, que é o documento apto para registro da transmissão do bem. Mas a Lei nº 14.382/22, trouxe a novidade de se permitir o mecanismo fora das vias judiciais, desburocratizando o procedimento.

De acordo com a referida Lei, em suma, basta que o adjudicante – seja ele comprador, vendedor, cessionário ou sucessor do imóvel – apresente ao Ofício de Registro de Imóveis competente, os documentos comprobatórios da negociação como a Promessa de Compra e Venda, ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; prova da recusa quanto à lavratura da escritura ou da entrega da notificação extrajudicial; comprovante de pagamento do respectivo imposto; procuração quando for o caso e certidões judiciais que podem ser solicitadas.

Assim como a Usucapião foi regulamentada e criou-se a possibilidade da operação pela via extrajudicial, a Adjudicação Compulsória também se faz possível pelo Registro de Imóveis, mas diferente da Usucapião, a Adjudicação do imóvel é feita na matrícula já existente, como transferência de propriedade – aquisição derivada -enquanto a Usucapião é uma forma de aquisição originária.

Ademais, dentre outras diferenças, a Usucapião é medida para quem detém a posse do bem, mas existe uma dúvida quanto a propriedade, já que a existência de justo título não é obrigatória, enquanto na Adjudicação Compulsória, o referido documento é crucial para o procedimento.

Deste modo, verifica-se que há uma forte tendência do legislativo de desjudicializar os procedimentos quando há essa possibilidade, com a pretensão de desafogar o judiciário, criando uma segunda opção, pela via extrajudicial, como no caso da Adjudicação Compulsória, na qual a proposta disposta no artigo nº 216-B, teoricamente é bem menos burocrática.

Vale destacar que o Registro de Imóveis competente para apresentar a documentação é o do local do imóvel que se pretende adjudicar.

A Equipe de Direito Imobiliário e Urbanístico do escritório Goulart Colepicolo Advogados está à inteira disposição para prestar quaisquer esclarecimentos e providências que se fazem necessários.